宽客秀

今日 1 号の実際の取引で、新城控股を買うことをおすすめしました。すぐに確認しました。実は、金曜日の夜に 2019 年の年報が発表されました。この年報について、機関投資家からは一斉に好意的な意見が出ています。

（出典：東方財富通）

幸運にも、初善君の異なる意見を見ることができました《新城控股の真の純利益》。初善君は、新城控股が投資性不動産の公正価値の変動によって利益に影響を与えていると指摘しています。

個人の会計知識が限られているため、正確さを判断することはできませんが、多様な意見があることは価値があると思います。このような場合、投資性不動産の計測は原価法または公正価値法で行うことができます。前者は後者に変更できますが、後者は前者に変更できません。また、公正価値の変動収益は、企業の営業利益に直接影響を与えます。現在、公正価値の定義が困難であり、監査人にとっての課題が大きいため、上場不動産企業は原価法を選択することが多いです。新城控股は、年報の P132 ページで明確に述べています：

"本グループは、すべての投資性不動産を公正価値法で後続計測し、償却を計上せずに、貸借対照表日において投資性不動産の公正価値を基準にしてその帳簿価額を調整し、公正価値と元の帳簿価額の差額を当期損益に計上します。"

したがって、新城控股の年報の合併利益計算書（P113 ページ）では、264.7 億の利益増加が生じ、利益総額の 15% を占めています。明らかに、これは利益に大きな影響を与える監査結果です。年報では、このリスクを投資家に率直に指摘しています。キーポイント監査事項（P104 ページ）の説明では、監査会社が投資性不動産の公正価値に関連する監査手続きを列挙しています。

偶然ではありませんが、世貿股份（600823.XSHG）の 2019 年報では、後続計測に公正価値法を採用した投資性不動産の公正価値変動による損益が 100 億に達し、営業利益の 30% を占めています。

言わずもがなですが、この記事は新城控股が利益を操作している疑いを指摘しているわけではありません（私自身も新城控股を実際に購入しています）。もし評価モデルが妥当であり、監査が厳格である場合、新城控股の利益は信頼に値するはずです。企業は原価法または公正価値法を選択する権利があります。例えば、万科、渝開発は原価法を採用し、新城控股、世貿股份は公正価値法を採用しています。以下の表は、現時点で公正価値の変動が営業利益の 5% を超える上場不動産企業をリストアップしています。pubDate は最新の財務報告書の発表日を示しています。世貿股份、新城控股の投資性不動産は公正価値法で計測されており、両社の公正価値（投資性不動産だけでなく、概念を混同しないでください）の変動は利益の 15% を超えています。渝開発の投資性不動産は原価法で計測されており、公正価値の変動（主に金融資産価値の変動）も利益の 15% を超えています。

この記事の目的は、利益の源泉をより多く見ることであり、単純に PER、PBR、粗利率などを比較することではありません（機関投資家の研究レポートは少し責任を持っていないようです...）。公正価値で計測される不動産会社については、投資性不動産の変化に注目する必要があります。公正価値による付加価値は、物価上昇とともに企業の利益と純資産に影響を与える可能性があります。

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