宽客秀

今日 1 号实盘提示买入了新城控股，赶紧看了一下。原来是周五晚上发布了 2019 年的年报。对于这份年报，机构一片唱多的声音。

（来源：东方财富通）

有幸看到初善君的一篇不一样的声音《新城控股的真实净利润》。文中，初善君指出，新城控股有利用投资性房地产公允价值的变动损益，影响利润之嫌。

个人会计知识有限，无法辨认正确与否，但觉得能有百家争鸣，也很值得在日志里 Mark 一下：

投资性房地产的计量可以用成本模式计量，也可以用公允价值模式计量。前者可以改成后者，而后者不可以改成前者。而公允价值变动收益将直接影响企业的营业利润。 目前而言，由于对于公允价值界定的难度较高，对审计师的挑战较大，上市房地产企业选择成本模式的较多。而新城控股在年报 P132 页中，明确指出：

“本集团对所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或进行摊销，在资 产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。”

由此，可以看到在新城控股年报的合并利润表中（P113 页），产生了一笔 26.47 亿的利润增幅，占利润总额的 15%。显然，这是一笔对利润结果影响较大的审计结果。对此，年报中也直言不讳地向投资者指出了该风险性 —— 我们可以看到，在关键审计事项（P104 页）的描述中，审计公司罗列了与评价投资性房地产公允价值相关的审计程序。

无独有偶，世贸股份（600823.XSHG）的 2019 年报中，采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益达到了 10 亿，约占营业利润的 30%。

还是要不得不说，本文并不是在说新城控股有操控利润的嫌疑（本人也实盘购买了新城控股）—— 如果估值模型是合理的，审计是严格的，那么新城控股的利润就该值得大家相信。企业有权选择成本模式，比如万科、渝开发，或公允价值模式，比如新城控股，世贸股份。下述的表格罗列了在当前时点公允价值变动占比营业利润超过 5% 的上市房地产企业。其中 pubDate 表示最新财报的发布日。我们可以看到世贸股份、渝开发、新城控股皆已发布财报，根据各家公司的年报，其中世贸股份、新城控股的投资性房地产皆是按照公允价值模式计量。两家公司的公允价值（包括投资性房地产，但不仅仅是投资性房地产，两者概念不要混淆）的变动占比利润都超过了 15%，渝开发的投资性房地产是按照成本模式计量，其公允价值的变动（主要是金融性资产价值的变动）占比利润也同样超过了 15%。

Mark 这篇文章的目的是希望大家能多看一看利润的来源，而不是简单地比较市盈率、市净率、毛利率等（机构们的研报是不是有点不负责任了一点。。。）。对于使用公允价值进行计量的房地产公司，我们需要多关注其投资性房地产的变化，公允价值带来的增值，随着房价的涨幅，有可能会影响到企业的利润和净资产。

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