宽客秀

今日 1 號實盤提示買入了新城控股，趕緊看了一下。原來是週五晚上發布了 2019 年的年報。對於這份年報，機構一片唱多的聲音。

（來源：東方財富通）

有幸看到初善君的一篇不一樣的聲音《新城控股的真實淨利潤》。文中，初善君指出，新城控股有利用投資性房地產公允價值的變動損益，影響利潤之嫌。

個人會計知識有限，無法辨認正確與否，但覺得能有百家爭鳴，也很值得在日誌裡 Mark 一下：

投資性房地產的計量可以用成本模式計量，也可以用公允價值模式計量。前者可以改成後者，而後者不可以改成前者。而公允價值變動收益將直接影響企業的營業利潤。 目前而言，由於對於公允價值界定的難度較高，對審計師的挑戰較大，上市房地產企業選擇成本模式的較多。而新城控股在年報 P132 頁中，明確指出：

“本集團對所有投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量，不計提折舊或進行攤銷，在資 產負債表日以投資性房地產的公允價值為基礎調整其帳面價值，公允價值與原帳面價值之間的差額計入當期損益。”

由此，可以看到在新城控股年報的合併利潤表中（P113 頁），產生了一筆 26.47 億的利潤增幅，佔利潤總額的 15%。顯然，這是一筆對利潤結果影響較大的審計結果。對此，年報中也直言不諱地向投資者指出了該風險性 —— 我們可以看到，在關鍵審計事項（P104 頁）的描述中，審計公司羅列了與評價投資性房地產公允價值相關的審計程序。

無獨有偶，世貿股份（600823.XSHG）的 2019 年報中，採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產公允價值變動產生的損益達到了 10 億，約佔營業利潤的 30%。

還是要不得不說，本文並不是在說新城控股有操控利潤的嫌疑（本人也實盤購買了新城控股）—— 如果估值模型是合理的，審計是嚴格的，那麼新城控股的利潤就該值得大家相信。企業有權選擇成本模式，比如萬科、渝開發，或公允價值模式，比如新城控股，世貿股份。下述的表格羅列了在當前時點公允價值變動佔比營業利潤超過 5% 的上市房地產企業。其中 pubDate 表示最新財報的發布日。我們可以看到世貿股份、新城控股的投資性房地產皆是按照公允價值模式計量。兩家公司的公允價值（包括投資性房地產，但不僅僅是投資性房地產，兩者概念不要混淆）的變動佔比利潤都超過了 15%。

Mark 這篇文章的目的是希望大家能多看一看利潤的來源，而不是簡單地比較市盈率、市淨率、毛利率等（機構們的研報是不是有點不負責任了一點。。。）。對於使用公允價值進行計量的房地產公司，我們需要多關注其投資性房地產的變化，公允價值帶來的增值，隨著房價的漲幅，有可能會影響到企業的利潤和淨資產。

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